Agricoltura.
Il prezzo medio a ettaro è 28.000€,
con al top i 47.000€ al Nord Est e i
37.000€ al Nord-Ovest, valori molto inferiori al
Centro (15.400€),
Sud (13.700€+15%) e
Isole (8.900€ +1,1%)
Un affare per pochi. Compravendite ferme e prezzi in aumento confermano le difficoltà di accesso alla terra in Italia, con le operazioni concentrate nelle mani di poche grandi aziende già strutturate, relative più a strategie di riassetto fondiario che al primo insediamento di nuovi imprenditori, con buona pace degli incentivi europei. Questi (contributi a fondo perduto fino a 80 mila euro nell’ambito dei piani regionali di sviluppo rurale) servono infatti come ormai noto più a incentivare il ricambio generazionale all’interno della stessa azienda piuttosto che a favorire l’ingresso di nuove figure imprenditoriali in agricoltura. Visto anche lo scenario di mercato con costi in continuo rialzo, prezzi all’origine poco remunerativi e soprattutto le grandi incertezze dovute alla crisi climatica e al progressivo smantellamento dei premi della Politica agricola comune. A meno di non avere spalle abbastanza larghe con economie di scala in grado di gestire il rischio.
La fotografia del mercato fondiario nazionale conferma un aumento medio contenuto (+0,9%) del prezzo dei terreni agricoli e un numero di compravendite sostanzialmente invariato alla fine dello scorso anno. L’incertezza della situazione internazionale e l’estrema variabilità climatica hanno scoraggiato gli investitori, a crescere è infatti solo la domanda di terreni vocati a produzioni di qualità; situazione opposta per i terreni marginali, specie nelle aree interne, dove l’offerta non trova riscontro sul mercato e le opportunità offerte dalla nuova PAC non hanno sortito effetti visibili.
A fronte di
una media nazionale di 28.800 euro, in termini assoluti i valori per ettaro continuano a presentare significative differenze a livello geografico, con
il picco di 47 mila euro pagati mediamente per un ettaro nel Nord-Est, importo invariato nell’ultimo anno, seguito
dal Nord-Ovest con circa 37.400 euro (+3%), e valori decisamente inferiori nell’ordine
al Centro (15.400 euro, +0,7%),
Sud (13.700 euro, +1,5%) e
isole (8.900 euro, +1,1%).
In generale gli scambi sono concentrati nelle aree agricole con maggiore redditività delle colture, in particolare nelle zone viticole e frutticole del Nord.
Tra i singoli comparti produttivi il primato assoluto spetta ai
vigneti con oltre 58 mila euro a ettaro di media nazionale (oltre 80 mila tenendo conto degli impianti), avvicinati solo da
frutteti e agrumeti a quota 54.600 euro. Seguono nell’ordine i
seminativi con 24.600 euro di media (valore cresciuto dell’1,4% nel 2023),
oliveti (16.200 euro) e
pascoli e prati permanenti (10.200 euro).
«I valori di mercato in realtà sono più alti perché il rapporto utilizza un metodo di valutazione dei terreni “nudi” senza tener conto degli impianti arborei, quindi possiamo considerarli sottostimati rispetto alle transazioni reali», spiega Andrea Arzeni, ricercatore del Crea Politiche e Bioeconomia che ha curato il rapporto con il supporto del Consiglio dell’Ordine dei Dottori Agronomi e Forestali. «Gli acquirenti sono in prevalenza imprenditori agricoli che intendono ampliare le superfici da coltivare».
Sul mercato però sono presenti anche operatori extra-agricoli e in generale privati alla ricerca di investimenti a basso rischio anche se poco remunerativi, mentre sta crescendo l’interesse per l’acquisto legato alla realizzazione di attività extra-agricole come la produzione di energie rinnovabili, che resta però condizionata dagli incentivi. Sul fronte delle vendite sono gli agricoltori in fase di cessazione delle attività i soggetti più attivi seguiti dai proprietari terrieri privati, spesso eredi di appezzamenti che non hanno interesse a coltivare. Le transazioni immobiliari sono avvenute principalmente attraverso un professionista di settore, ma è ancora diffuso l’accordo tra le parti senza l’intervento di intermediari.
In questo scenario si conferma stabile, almeno per quanto riguarda il livello dei canoni, anche il mercato degli affitti, che ha raggiunto il 50% della superficie agricola nazionale con 6,2 milioni di ettari (+27% nell’ultimo decennio, il doppio negli ultimi trent’anni). Anche in questo caso le eccezioni sono legate all’aumento della domanda di terreni soprattutto al Nord, con una crescita di contratti e superfici nelle aree agricole destinate a colture di pregio.
Se le incertezze legate a fattori geopolitici e inflazione frenano le prospettive del mercato fondiario, nel caso degli affitti, indica il ricercatore del Crea Davide Longhitano, «gli operatori prevedono una continua vivacità del mercato soprattutto per l’ampliamento aziendale o per la nascita di nuove aziende, grazie anche ai finanziamenti per i giovani imprenditori. La continua fuoriuscita dal settore degli agricoltori più anziani e il lento turnover di quelli più giovani comporta che i terreni entreranno prima nel mercato degli affitti e poi in quello delle vendite, lasciando supporre un incremento dell’offerta».
Vigneti da record con picchi che vanno oltre il milione a ettaro
Vino – Valore totale 56 miliardi
Il vigneto italiano è un asset dell’economia del Paese e non solo di quella agroalimentare. Un asset composto da oltre 670 mila ettari e che ha un valore stimato dall’Osservatorio dell’Unione Italiana Vini in oltre 56 miliardi di euro. Ciò porta a un valore medio di circa 84 mila euro. Una quotazione media che oggi rispecchia esclusivamente la vocazione del terroir a produrre vino e vino di qualità, in particolare. Solo raramente questi stimi tengono conto anche del valore paesaggistico delle superfici vitate.
Un valore significativo per i territori e che sta, in questi anni, diventando sempre più evidente grazie al fenomeno del turismo nelle aree rurali. Restando all’aspetto della produzione vitivinicola, va detto che il valore medio stimato per un ettaro di vigneto in Italia è però il frutto di quotazioni anche molto diverse tra loro.
Al vertice della piramide c’è un ristretto numero di denominazioni logicamente glamour: Brunello di Montalcino, le Langhe con Barolo e Barbaresco, la Valpolicella con i vigneti dell’Amarone, Conegliano e Valdobbiadene nella DOCG del Prosecco, e il Lago di Caldaro in provincia di Bolzano.
Qui, tra l’appeal della denominazione e un’offerta scarsa, le quotazioni viaggiano ben sopra il milione di euro a ettaro. Anzi, per alcuni cru del Barolo nei mesi scorsi si sono registrate voci incontrollate di passaggi di mano a prezzi vicini a quelli della Borgogna, dove un ettaro può spuntare anche 3-4 milioni di euro.
Queste aree “Top” sono poi seguite da un secondo gruppo di territori nei quali un ettaro di vigneto vale tra i 300 mila e i 500 mila euro, e che sono alla base di produzioni consolidate, come il Trento DOC, la Franciacorta, il Chianti Classico o l’area del Nobile di Montepulciano. A queste si aggiungono denominazioni emergenti, tra cui Bolgheri in Toscana, il Lugana sul Garda o l’Etna in Sicilia.
Al di sotto di queste categorie Premium c’è tutto il resto. Si tratta di aree di pianura della Romagna del Trebbiano e del Lambrusco fino alla pianura del Triveneto piantata a Glera (il vitigno del Prosecco), nelle quali la bassa intensità di manodopera garantita dalla raccolta meccanizzata e la permanenza del vigneto sul territorio consentono buone redditività. In queste zone, la grande cooperazione e la qualità made in Italy giocano un ruolo fondamentale.
«Come per il mercato del vino, anche in quello delle superfici vitate si assiste a un momento di riflessione – spiega Lorenzo Tersi, fondatore di Wine Advisory and Investment –. Dopo il post-Covid del revenge spending e delle estati dell’overtourism, adesso si assiste a un cambiamento, influenzato da fattori geopolitici, protezionismi e un costo del denaro ancora elevato. Ma il vino italiano resta un settore di grande fascino e con una sua resilienza. Quando svaniranno le nubi sul mercato, le operazioni di compravendita di terreni ripartiranno».
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